SUSPENSÃO DA EFICÁCIA DOS ACTOS TITULADOS POR ALVARÁ DE LOTEAMENTO
NB: Com bastante interesse para o registo predial, descobri o BLOG http://urbaniuris.blog.com da autoria do Dr. Paulo Faria, jurista da Câmara Municipal de Santo Tirso. Publicamos aqui um dos seus artigos postado no referido blog em 2005.
«Suspensão da eficácia dos actos titulados por alvará de loteamento - Registo predial da suspensão no caso de lotes transmitidos a terceiros e com projectos de construção aprovados»
«Sempre que o loteador não procedia às correcções necessárias das obras de urbanização que lhe fossem determinadas pela Câmara ao abrigo do disposto no n.º 1 do art. 46.º do Dec. - Lei n.º 448/91, o n.º 2 do mesmo preceito estatuía que a Câmara deliberava a suspensão de eficácia dos actos titulados pelo alvará, para efeitos de prática de negócios jurídicos, dessa situação se dando conhecimento à Conservatória, para efeitos de anotação à descrição (cfr. n.º 4).1
A suspensão de eficácia a que se referia o citado n.º 2 traduzia, por conseguinte, uma suspensão de eficácia dos actos titulados pelo alvará Não ocorria, pois, uma suspensão do alvará propriamente dito. A suspensão em causa seria assim uma suspensão parcial, pois apenas afectava o alvará na parte relativa aos negócios jurídicos que era possível celebrar com base no alvará (venda de lotes).2
Esta "solução" aparece, deste modo, como uma espécie de medida compulsória e simultâneamente preventiva, exercida sobre o responsável pela operação urbanística em causa, impedindo-o de alienar lotes enquanto não solucionasse os problemas detectados pela Câmara no loteamento.
Refere, a este propósito Júlio Pereira da Cunha 3 que «A suspensão de eficácia dos actos titulados pelo alvará para efeito da prática de negócios jurídicos é uma medida preventiva que se converte em caducidade do alvará se essa suspensão se mantiver por período superior a seis meses, com a consequência do cancelamento do registo».
É, porém, Doutrina assente, nesta matéria, que os direitos constituídos têm de ser salvaguardados, havendo que respeitar os direitos já atribuídos aos particulares.
No caso dos loteamentos, as "sanções" que se achavam previstas quer no art.º 39.º (cancelamento dos registos) quer no n.º 2 do art. 46.º (suspensão de eficácia dos actos titulados pelo alvará) do Dec. - Lei n.º 448/91, verificavam-se apenas, e como é óbvio, perante uma situação de incumprimento. E de incumprimento por parte do requerente do alvará, isto é do "autor" do pedido de loteamento. A invalidação deste ou mesmo a suspensão da eficácia dos actos titulados pelo respectivo alvará são um reflexo do incumprimento, uma sanção posterior à autorização que havia sido concedida. Os adquirentes dos lotes, ou os credores que registaram quaisquer direitos estarão, como é óbvio, a juzante da autorização de loteamento.
Neste contexto, e porque a disposição contida no n.º 2 do art. 46.º do Dec. - Lei n.º 448/91 visava, sobretudo, impedir a venda de quaisquer lotes, para evitar que sobre os mesmos viessem a constituir-se direitos que impedissem a eventual inutilização das respectivas descrições, caso viesse a ser declarada a caducidade do alvará que titulava o licenciamento da operação de loteamento.
A propósito da protecção dos direitos de terceiros inscritos sobre os lotes de um loteamento que viu cancelado o registo da sua autorização por caducidade do respectivo alvará, refere o parecer do Conselho Técnico da Direcção Geral dos Registos e Notariado de 18/11/1994 que «uma vez que se constituíram direitos de terceiros, nunca estes podem ser afectados. Por conseguinte, nem as inscrições que incidem sobre cada um dos lotes podem ser "tocadas", nem também as descrições, que, com aquelas, formam a "situação tabular"».
Conclui-se o referido parecer com a asserção de que o cancelamento da inscrição de autorização de loteamento não implica, nem consente, a realização de averbamentos às descrições dos lotes se sobre as mesmas estiverem em vigor registos publicando direitos de terceiros.
Refere ainda um outro parecer emitido em 26/09/1997 pela mesma entidade que «Tendo o alvará de loteamento consequências no âmbito do direito administrativo, tem-nas igualmente no domínio dos direitos civil e registral, pelo que os negócios jurídicos celebrados e publicitados antes do mencionado averbamento de cancelamento, inexistindo outras razões, permanecem válidos, designadamente no tocante ao objecto que é o lote -, ainda que sobre este deixe de existir o direito de edificar»
Embora a doutrina atrás expendida respeite à protecção dos direitos de terceiros em caso de caducidade de um alvará de loteamento e consequente cancelamento do registo predial da autorização, entendo que idêntica posição deve aqui ser adoptada perante a figura da suspensão da eficácia dos actos titulados pelo alvará, pelas seguintes razões:
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Resulta do próprio título do capítulo em que o art. 46.º do Dec. - Lei n.º 448/91 se insere, estarmos perante uma disposição cautelar, que visa impedir a consumação de algo, neste caso a concretização de um negócio jurídico que se traduza na transmissão do direito de propriedade sobre os lotes.
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Assim, se um ou mais lotes foram entretanto alienados a terceiros, a anotação à descrição desses lotes do acto que determinou a suspensão do alvará já não terá o efeito visado, qual seja o de impedir a venda dos lotes pelo loteador.
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Acresce que os terceiros adquirentes de direitos sobre os lotes não podem ver a sua esfera jurídica afectada por decisões que, para além de supervenientes à aquisição do seu direito, são tomadas tendo em conta uma situação de incumprimento do loteador.
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As consequências ou sanções derivadas do incumprimento das obrigações, nomeadamente para com a Câmara, por parte do promotor de um loteamento, não são oponíveis aos terceiros adquirentes que, como tal, se acham necessariamente protegidos, protecção essa conferida, desde logo, pelas disposições do Código do Registo Predial.
EM CONSEQUÊNCIA,
Entendo que, tal como se passa com o cancelamento do registo da autorização de loteamento, que não incide sobre os lotes transmitidos a terceiros e com projectos de construção aprovados, também, em idêntica situação, a anotação à descrição dos lotes da suspensão da eficácia dos actos titulados pelo alvará de loteamento, ao abrigo do disposto no n.º 2 do art. 46.º do Dec. - Lei n.º 448/91, não deverá incidir sobre lotes que se encontrem na situação acima descrita ».
(1) Esta disposição não tem equivalente no regime actualmente em vigor. Com efeito, o Dec. - Lei n.º 555/99, de 16/12, que revogou o Dec. - Lei n.º 448/91, entre outros, não prevê a figura da suspensão do alvará, mas apenas a cassação do alvará como consequência da sua caducidade (art.s 71.º e 79.º)
(2) José Miguel Sardinha, in "O Novo Regime Jurídico das Operações de Loteamento e de Obras de Urbanização", pág. 103.
(3) "Regime de Licenciamento de Obras Particulares e de Operações de Loteamento e Obras de Urbanização", edição da ATAM, pág. 226.
(4) Obviamente que esta situação só se verifica quanto aos loteamentos licenciados ao abrigo do Dec. - Lei n.º 448/91, e cujos processos tramitem ainda à luz deste diploma.
