A actualidade, os Registos e o Notariado

           É com este título, e da autoria de Manuel A. Magalhães,  que  "O SOL" desta semana noticia a entrada em vigor de uma extensa reforma do Código do Registo Civil e que pode ser lida  em   http://sol.sapo.pt/PaginaInicial/Politica/Interior.aspx?da content_id=58051 ,  e numa versão mais extensa na edição em papel.

           «Quinze dias depois da polémica com o Novo Código de Processo Penal, entra em vigor uma extensa reforma do Código do Registo Civil, alterando as regras dos processos de celebração de casamentos, de escrituras e da sucessão por morte, dos preços (emolumentos) dos actos e, emAgeral, o funcionamento dos serviços de registo civil. 

             A nova lei, feita sob o signo do programa SIMPLEX, que foi ontem publicada, entra em vigor um dia depois, ou seja, já este sábado.

            « Há casamentos marcados para este sábado e ainda não sabemos que regras se aplicam», queixava-se ontem ao SOL a funcionária da conservatória do Registo Civil de Coimbra Graça Henriques. A inusitada rapidez na entrada em vigor tem uma explicação: há mais de um ano que algumas das regras que agora passam a ter foça de lei valiam internamente, para os serviços administrativos das conservatórias do REgisto Civil.

          «O código foi sendo alterado por despachos do director geral dos Registos e Notariado, António de Figueiredo», explicou ao SOL o presidente dos Trabalhadores dos Registos e Notariado. Esta original revogação «criou incómodos graves» aos trabalhadores e motivou «uma queixa para o Procurador - Geral da República».

        Também os advogados confrontados  com 134 alterações ao Código do Registo Civil, torcem o nariz à pressa.«É um absurdo e vai dar confusão», prevê Alexandra Ramalho Ortigão. O caso das escrituras de partilhapor óbito que, pela complexidade, eram concentradas num notário especializado e passam agora para os registos civis é particularmente grave:«É impossível que de um dia para o outro os funcionários recebam preparação para prestar um bom serviço aos cidadãos».

   NB: Sem comentários transcrevemos aqui artigo de opinião publicado no JORNAL DE LEIRIA  de 20 de Setembro, da autoria do empresario Henrique Neto.      

       «O FUTURO DO SIMPLEX» «O Simplex, programa de simplificação administrativa do Estado, é a menina dos olhos do Primeiro Ministro e do Governo, que anunciam, com notável constância, os maiores sucessos de que o Governo já fez mais do que nos cinco, dez, ou quinze anos anteriores. Este é, aliás, o sentido principal do pensamento do Primeiro Ministro, a comparação com os seus antecessores, quase sempre numa óptica meramente quantitativa e sem cuidar se as medidas anunciadas são realmente levadas à prática e se representam, ou não, avanços seguros na boa direcção. Tenho sobre muitas medidas asa maiores dúvidas e, recentemente, dois conhecidos constitucionalistas, gomes Canotilho e Jorge Miranda, mostraram reservas devidamente fundamentadas, ainda que as minhas dúvidas não sejam de origem constitucional.

      A razão principal porque não prevejo um grande futuro ao Simplex, nem à generalidade das reformas da administração pública feitas por este Governo, filia-se na dúvida sobre a qualidade da sua execução e na convicção de que sem Direcções Gerais altamente qualificadas e profissionais, as boas intenções dos governos não passarão disso mesmo. Porque não basta fazer leis, ou despachos ministeriais, para que as coisas aconteçam e as soluções sejam organizadas com a segurança e a eficácias necessárias, além de forma globalmente coerente, evitando-se que a má execução mate a boa lei. Ora, como este Governo começou por pôr na lei a escolha política, leia-se partidária, das Direcções-Gerais, com todos os inconvenientes daí resultantes, as reformas feitas resultarão sempre mal, atrabiliárias, desconexas, ou apenas inexistentes na prática. Por exemplo, há muitos meses o Secretário de Estado do Comércio anunciou uma coisa tão simples como colocar nas auto-estradas, antes dos postos de abastecimento, a marca e os preços dos combustíveis, mas a promessa nunca foi cumprida. Ou, bem mais importante, a criação da empresa na hora, tornou-se uma oportunidade ideal para que muita boa gente, mais ou menos despreocupada, possa fechar e abrir empresas sem qualquer controlo digno do nome e fuja a pagar os fornecedores ae aos trabalhadores. Ou seja, a reforma da administração pública não pode ter apenas como objectivo terminar com as regras burocráticas existentes, esquecendo a qualidade da sua função reguladora e disciplinadora, porque isso acabará por desacreditar o Estado, mais do que já acontece hoje e tornará Portugal um país do terceiro mundo, mais do que já é. A decisão de retirar aos notários muitas dessas funções foi um passo na má direcção e reduziu, ou eliminou, as garantias de qualidade de muitos actos públicos, sem aproveitar a sua competência profissional para ajudar o Governo a simplificar com qualidade e usando devidamente as novas tecnologias. Por outro lado, se o Governo procedeu à privatização dos notariados, a decisão supõe um acto de confiança, mas acabou por tomar à sua conta os actos que os notários tradicionalmente praticam, com um historial de elevada segurança, competência e profissionalismo. Chama-se a isto deitar fora a criança com a água do banho.

          Em resumo, com um Governo que salvo raras excepções, conhece mal as funções administrativas do Estado e com Direcções Gerais e outros departamentos públicos dirigidos por militantes partidários a tempo incerto e competências ainda menos certas, será um milagre que a generalidade das simplificações que o Governo pretende introduzir, resultem de forma positiva segura. Além do mais, porque não existindo um modelo para as reformas, globalmente adequado e coerente, mas apenas reracções avulsas, por vezes epidérmicas, a problemas existentes, a qualidade da execução dependerá de haver no terreno verdadeiros agentersd de mudança, o que, nas actuais condições de amadorismo das chefias, é uma miragem.»

         Henrique Neto, Empresário, In Jornal de Leiria de 20 de Setembro

Alegando no agravo oportunamente interposto diz o Ministério Público

Senhores Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora

I – o presente agravo vem interposto da douta sentença de fls. 82 e seguintes dos autos que, revogando o despacho proferido pelo Conservador do Registo Predial desta cidade, proferido em processo de justificação, determinou o prosseguimento de tal processo.

II – Os factos a considerar são os seguintes:

a) - Maria (…) adquiriu, por escritura pública (…), uma parcela de terreno sita na freguesia desta comarca;

b) - No dia 12 de Setembro de 2000 requereu na Conservatória do Registo Predial desta comarca o registo de tal aquisição o qual, tendo sido inicialmente efectuado provisoriamente por dúvidas, veio a caducar;

c) - Na verdade a escritura padeceria de vários vícios cuja remoção por iniciativa da requerente seria difícil; tais vícios diriam respeito à própria identificação do prédio, bem assim como à sua área;

d) - Requereu entretanto a requerente na mesma Conservatória a presente justificação, invocando a usucapião como forma de aquisição da propriedade de tal prédio;

e) Tal pedido veio a ser liminarmente indeferido;

f) Tendo a recorrente interposto recurso para este tribunal, veio o mesmo a ser julgado procedente, por sentença de que agora se recorre.

III – A questão que interessa analisar é a seguinte:

É licito ao Conservador indeferir liminarmente o pedido de justificação no caso, como o dos autos, em que a escritura que serviu de base ao pedido de registo padece de vício que a torne, ainda que não definitivamente, irregistável? Na douta sentença objecto do recurso o Mm.º Juiz entendeu que não é lícito indeferimento, pelo que revogou o douto despacho do Exm.º Conservador. Parece-me que sem razão, salvo o devido respeito: Com efeito, dispõe o artigo 116.º n.º 1 do Código do Registo Predial que o adquirente que não disponha de documento para a prova dos seus direitos pode obter primeira inscrição por meio de acção de justificação … Daqui se retira, desde logo, que tal acção é facultativa; e que necessário é que o adquirente não disponha de documento. A questão resume-se agora em saber se o documento a que se refere o preceito abrange o documento como o dos autos que é – ainda que relativamente irregistável. A resposta não poderá em minha opinião deixar de ser negativa: em primeiro lugar porque essa é a letra da lei e nada autoriza interpretação em contrário (artigo 9.º n.º 2 do C.C.). Depois, porque existindo documento – no caso escritura – a mesma faz prova do direito para obter a primeira inscrição; para tal só tem a requerente de lançar mão dos meios referidos pelo Exm.º Conservador no seu despacho. Acresce que o processo de justificação em causa reveste natureza excepcional só sendo lícito dele se lançar quando seja em absoluto impossível – por falta absoluta de documento – registar a 1.ª aquisição pelos meios comuns referido no Código do Registo Predial. Assim sendo e, sendo ainda possível sanar as irregularidades constantes da escritura, não é processo de justificação admissível, pelo que o despacho de indeferimento liminar está conforme a lei.

IV -  Em conclusão:

1. É lícito ao Conservador indeferir liminarmente o pedido de justificação no caso, como o dos autos, em que a escritura que serviu de base ao pedido de registo padece de vício que a torna, ainda que não definitivamente, irregistável;

2. O processo de justificação só deve ser usado quando o requerente não disponha de documento para o registo, o que não acontece no caso; 3. Assim sendo, deve ser revogada a douta sentença nestes autos proferida, a qual violou o disposto no artigo 116.ºn.º 1 do CRP,

 no que se fará JUSTIÇA!

O agente do Ministério Público.

NB: Publicitaremos numa outra oportunidade o Acórdão da Relação de Évora. .

                                        Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal

I – RELATÓRIO

          Maria (…) interpôs recurso da decisão proferida pelo Conservador da 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, que indeferiu liminarmente o pedido de justificação apresentado pela recorrente, sob a ap. 9 de 5.11.2003, relativo ao prédio ali descrito sob o n.º 9263, do livro B-34, hoje sob a ficha n.º 3705/20000912, da freguesia de São Lourenço.
          No seu requerimento de justificação, a recorrente alegava que por escritura pública (…), por intermédio do seu gestor de negócios, José (…), havia adquirido a João (…) e a Celeste (…), uma parcela de terreno hortícola (…) com uma área de 7 500 m2, descrita naquela CRP sob o n.º 9263, a ser desanexado do artigo 34 da secção D, da respectiva matriz cadastral rústica. Sendo que a requerente ratificou posteriormente essa escritura.  
           Em 12.09.2000, requereu o registo da dita aquisição, o qual ficou por natureza ( nos termos do artigo 92.º n.º 1 alínea e9 do CRP)  e por dúvidas, nos termos do despacho de fs. 37, e veio posteriormente a caducar.
           No entanto, seguindo a recorrente, a escritura padece de várias irregularidades, as quais não pode remover por sua própria iniciativa, e que dependem da intervenção dos vendedores e proprietários inscritos, cujo paradeiro desconhece. Como efeito, a parcela de terreno em discussão não seria a desanexar do artigo 34, secção D, como consta da escritura, sendo antes a totalidade do artigo 84, secção F; a parcela denomina-se “Facem” e situa-se em Picheleiros; e a área total da parcela é de 7 000 m2, conforme consta da matriz cadastral, e não 7 500 m2, como resulta da escritura.
          Uma vez que vem exercendo sobre a dita parcela de terreno uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, por mais de 20 anos, invoca a usucapião como forma de aquisição do direito de propriedade, e daí a pretensão formulada.

           O pedido de justificação foi liminarmente indeferido, por manifestamente improcedente (…) (…).
         
           É deste despacho que vem interposto o recurso, mencionando a recorrente, nas suas alegações, não só as já referidas irregularidades da escritura, bem como a impossibilidade de resolver a questão referente à área, incorrectamente declarada na escritura, porquanto desconhece o paradeiro dos anteriores proprietários, sendo que a resolução da questão implicará sua intervenção. O mesmo sucede em relação à necessidade de fazer a correspondência entre o artigo matricial 775.º constante da descrição do prédio e o artigo 84.º relativo à matriz cadastral.

            O Ex.º Conservador manteve a sua decisão, em despacho doutamente fundamentado.
 
            Citados, os proprietários inscritos nada se dignaram dizer. O MP teve vista nos autos e pronunciou-se pelo não provimento do recurso.
  
             O tribunal é competente, em razão da matéria, da hierarquia e da nacionalidade.
             Não existem nubilidades. As partes são legítimas e dotadas de personalidade e capacidade judiciárias. Inexistem excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.

              II- MATÉRIA DE FACTO:

              Com base nos documentos juntos aos autos, considero provado o seguinte:

             - Em escritura de (…), onde foram apenas intervenientes João (…), como 1.º outorgante, então já casado em comunhão de adquiridos com Maria (…), por si e na qualidade de procurador de sua ex - mulher Celeste (…), divorciada; e José (…), como 2.º outorgante, mas invocando a qualidade de gestor de negócios da ora recorrente; o 1.º declarou que vendia à gestida do 2.º, uma parcela de terreno de cultura hortícola, no sítio da Herdade do Picheleiro, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, com uma área de 7. 500 m2, descrita na CRP de Setúbal sob o n.º 9 263 do L.º B- 134, e a ser desanexada do artigo 34, secção D, da respectiva matriz cadastral rústica;
          - No acto, o notário advertiu os outorgantes que as escrituras eram anuláveis por carecer do consentimento da mulher do vendedor;
           - A sisa devida por aquela transmissão foi paga pelo termo de fs 34, onde se identifica o terreno como de cultura hortícola de regadio com poço, sita em Picheleiro, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, sendo a desanexar do artigo 34 secção D, da respectiva matriz cadastral, tendo uma área de 7 500 m2;
           - Em 19.09.1980, foi averbada a rectificação desse termo no sentido de ficar a constar que a parcela de terreno é a desanexar do artigo 84. secção F, da  matriz cadastral da freguesia de São Lourenço, e não do artigo 34.º (…) .
            - Porém, em 14.06.1983, foi averbada nova rectificação desse termo, passando a constar que a parcela de terreno adquirida, afinal, é a totalidade do artigo 84.º, secção F, e não parte do mesmo;
            - No dia 23.12.1999, no 16.º Cartório Notarial de Lisboa, a recorrente declarou ratificar, em todos os seus termos, a escritura supras referida;
            - A recorrente é titular do rendimento do prédio inscrito na matriz cadastral rústica da freguesia de São Lourenço, sob o artigo 84 da secção F, denominado Facém, com a área de 7 000 m2;
             - Este prédio situa-se em Picheleiros, conforme declaração da Câmara Municipal de Setúbal de fs. 38;
             - Na 1.ª CRP Setúbal, o prédio (…), tem a seguinte descrição: “Rústico – Situado em Herdade do Picheleiro – (…) Matriz n.º 775 – (…) Courela de terra”;
             - Oficiosamente, em 12.09.20000912, foi a dita descrição rectificada, passando a constar que tem a área de 7 500 m2 e se trata de parcela de terreno de cultura hortícola;
             - Na mesma CRP., através da ap. 6, de 28.06.1972, consta a aquisição do dito prédio a favor de João (…) (o 1.º outorgante da escritura de 28.07.1980), então casado com Celeste (…), em comunhão geral de bens;
            - A ap. 26, de 12.09.2000, de aquisição do dito prédio pela ora recorrente, ficou inscrita provisória por natureza e por dúvidas, nos termos do despacho de fs 37, com o seguinte teor; “ Lavrado provisoriamente por natureza, nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 92.º e por dúvidas, (..) estas pelo seguinte: 1 – Não foi feita prova dos elementos da inscrição matricial do prédio e no caso de estar pendente pedido de alteração matricial, como parece ser o caso, não foi junto duplicado do pedido ou certidão da sua pendência emitido há menos de um ano; “ – Estando o prédio 9 263 inscrito sob o artigo 775 e havendo impossibilidade, como é nosso conhecimento, de fazer a correspondente pela Repartição de Finanças, é necessário que em declaração complementar seja feita a devida declaração relativa à correspondência feita pelo interessado.”
             - Em 05-11.2003, foi anotada a caducidade do registo, provisório por natureza e por dúvidas.

           III – APLICANDO O DIREITO

            O artigo 117.º -F n.º 1 do CRP introduzido pelo DL 273/2001, de 13 de Outubro, prevê o indeferimento liminar do pedido de justificação, sempre que este “ se prefigure como manifestamente improcedente”. A propósito de norma idêntica do artigo 234.º n.º 1 do CPCivil, Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol.I, 2.ª ed., pag.258, afirma que «estamos aqui perante um julgamento antecipado do mérito da causa que se justifica apenas quando seja evidente a inutilidade de qualquer instrução ou discussão posterior; isto é, quando seja inequívoco que a acção nunca poderá proceder qualquer que seja a interpretação jurídica que se faça dos preceitos.»
            Logo, será que, perante os argumentos invocados no pedido de justificação, é possível um juízo de manifesta improcedência, por ser inequívoca a inviabilidade da pretensão da recorrente?
           Entende o Senhor Conservador recorrido que a escritura não enferma de qualquer vício que a torne irregistável, podendo as questões ser ultrapassadas através de declarações complementares, quer da recorrente, quer dos vendedores do imóvel.
            Analisemos, pois, as irregularidades de que padece a escritura.
            A primeira respeita ao facto de, na descrição do prédio, constar que o mesmo está inscrito na matriz sob o artigo 775.º, enquanto que na escritura se declara que é a desanexar do artigo 34 da secção D. Sendo que, afinal de contas, não se trata nem de um, nem de outro, mas sim da totalidade do artigo 84.º da secção F da freguesia de São Lourenço.
            Entende o Ex.º Conservador que tal problema pode ser solucionado através de declaração complementar a efectuar pela recorrente, nos termos do artigo 29.º n.º 2 do CRP, uma vez que, por ofício de 15.06.1994, o Serviço de Finanças comunicou-lhe que as novas matrizes cadastrais tinham entrado em vigor em 01.08.1977, não sendo possível certificar a correspondência entre as matrizes prediais rústicas antigas e novas. Mais referiu que, sobre o facto do prédio estar inscrito sobre parte do artigo 34.º, secção D, bastava fazer prova da pendência da alteração matricial, nos termos do artigo 32.º n.º 2.
             Salvo o devido respeito, cremos que esse raciocínio não é totalmente exacto.Com efeito, o artigo 30.º n.º 1 do CRP exige a harmonização da inscrição matricial com a identificação dos prédios nos títulos respeitantes a actos sujeitos a registo (como é o caso da escritura dos autos), dispondo que, nesses actos, «a identificação dos prédios não pode ser feita em contradição com a inscrição na matriz, nos termos do artigo 28.º, nem com a respectiva descrição salvo se, quanto a esta, os interessados esclarecerem que a divergência resulta de alteração superveniente …»
             Ora, da leitura dos sucessivos averbamentos ao termo de sisa de fs.34, é evidente que o problema não é de correspondência entre o antigo 775.º (constante da descrição predial) e a nova matriz do artigo 34, secção D (parte), e posterior alteração ou rectificação desse mesmo artigo 34 da secção D (parte), que originaria a totalidade do artigo 84.º, secção  F ( questão que pode efectivamente, ser solucionada através do simples recurso aos mecanismos dos artigos 29.º n.º 2 e 32.º n.º 2 do CRP, mas sim de erro da escritura, na parte respeitante á identificação matricial do prédio.
             Em flagrante violação ao artigo 30.º n.º 1 do CRP, que a recorrente não pode solucionar por sua mera iniciativa, com recurso aos artigos 29.º n.º 2 e 32.º n.º 2, estando sempre dependente da boa vontade de terceiros, nomeadamente dos vendedores (e da ex-mulher do vendedor marido!), quer para produzir uma nova escritura de rectificação, quer para produzir as declarações de todos os intervenientes no acto, exigida pelo artigo 46.º n.º 2 do CRP (pois, repete-se que de erro de identificação do prédio se trata).
            Note-se que a recorrente, quer no pedido de justificação, quer nas suas alegações de recurso, refere não estar em condições de solucionar o problema através das declarações complementares de todos os intervenientes do acto, porque desconhece o paradeiro dos vendedores. Certamente, por tal razão, se viu a recorrente obrigada a recorrer ao presente processo de justificação, moroso e de resultado incerto.
           Passemos à questão da área da parcela de terreno – que na escritura se declara ser de 7 500 m2, quando a área é apenas de 7 000 m2.
            A área do prédio é um elemento essencial do objecto do negócio, porquanto é fundamental que o objecto da compra e venda esteja bem identificado e delimitado. Conforme explica J.A. Mouteira Guerreiro, in Noções de Direito Registral, 2.ª ed., 1994, pag.184, a «composição e a área do prédio são outras das menções que a descrição obrigatoriamente deve conter. (…) A área tem sido considerada um dado com interesse. Todavia até à lei vigente, nunca o foi com o merecido relevo. Era apenas facultativamente referida. A verdade, porém, é que um prédio é, na sua essência, uma dada superfície da própria Terra – uma parte delimitada do solo, que pode ou não suportar quaisquer construções. A natureza urbana ou rústica é de certo modo um elemento coadjuvante, posterior. A área é que tem sempre: essa porção de terreno que, portanto, primitiva e fundamentalmente define qualquer prédio.»
           Assim, sendo a área um elemento essencial de identificação do prédio, a referida divergência só poderá ser resolvida através de declaração complementar com a intervenção de todos os outorgantes na escritura de compra e venda – artigo 46.º n.º 2 do CRP – ou através da outorga de uma escritura de rectificação.
           De tudo quanto ficou dito resulta que a escritura de compra e venda padece de erros ou irregularidades que a tornam absolutamente irregistável por si só. Não só existe erro sobre identificação matricial do prédio , como sobre a área do mesmo, erro esses de tal forma graves que, fosse a escritura registada sem mais, o registo seria nulo, por .violação do artigo 16.º alínea c) do CRP – os erros tornam , efectivamente, incerto objecto do negócio.
            Temos, pois, por adquirido que a escritura de compra e venda, no estado em que se encontra, não é título bastante nem suficiente para efectivação do registo. E pouco importa afirmar que tais erros podem ser reparados. Uma vez que essa reparação não depende de mera vontade da recorrente, não se lhe pode exigir algo que pode estar fora do seu alcance, por exemplo a falta de vontade de terceiros em colaborar. Logo, enquanto a escritura se mantiver tal  qual está, não serve de título bastante para registo.
            E não vale a pena dizer que, se esses terceiros colaborarem, a escritura pode ser aproveitada. Factos incertos a ocorrer no futuro, de pouca utilidade são …!
            Nesta medida, é perfeitamente legítimo à recorrente lançar mão do artigo 116.º n.º 2 do CRP para, através do processo de justificação, obter o registo de aquisição originária do prédio, pelo exercício de posse por prazo bastante para usucapião. É o direito de propriedade da recorrente que está em causa , direito esse que que goza de protecção constitucional, sendo-lhe absolutamente lícito recorrer às instâncias administrativas ou judiciais para o fazer valer.
             Como explica José Carlos Gouveia Rocha, in Manual Teórico e Prático do Notariado, Almedina, 1996, pág.178, a propósito de justificação  notarial, mas que aqui tem todo o interesse e aplicação, « A justificação notarial constituiu um expediente técnico-legal destinado a possibilitar o registo de um direito. É um acto de natureza probatória, que permite harmonizar a situação jurídica com a registral. Se uma pessoa não dispõe de título bastante para prova do seu direito (…) pode recorrer à escritura de justificação notarial. (…) Dissemos que a justificação notarial representa um expediente legal que visa suprir certas insuficiências documentais e facilitar a comprovação do direito de propriedade. É efectivamente, um processo anormal de titular actos ou factos jurídicos sujeitos a registo. Mas há que reconhecer a grande utilidade desta medida excepcional para a prossecução de fins de interesse público, já que a justificação possibilita a harmonização da situação registral com a realidade jurídica e permite a publicação dos direitos inerentes às coisas móveis. Para além disso, ela é um instrumento imprescindível para a concretização dos interesses dos particulares.Com efeito, face ao disposto no n.º 2 do artigo 54 do CN e n.º 1 do artigo 9.º do CRP, não se podem formalizar certos negócios jurídicos se não existir consonância entre a situação registral e a realidade jurídica.»

            Note-se, ainda, que a recorrente alega uma forma de aquisição diversa da (não) titulada pela escritura. A usucapião é uma forma de aquisição originária, que merece a tutela do Direito e das instituições encarregadas pelo Estado e pela Constituição de o fazer aplicar. Não se pode, sem mais coarctar o direito da recorrente de invocar tal forma de aquisição originária (de efeitos bem mais fortes que a meramente translativa), apenas por causa de uma escritura de compra e venda que, como já se viu, para efeitos de registo de pouco ou nada serve.
    
           Alegando a recorrente o exercício de posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, por tempo superior a vinte anos, que lhe permite invocar a usucapião como forma de aquisição da propriedade da parcela de terreno dos autos, nos termos dos artigos 1287.º e seguintes do Código Civil, o processo de justificação mostra-se adequado a fazer valer tal direito, através do suprimento do trato sucessivo.

           A pretensão da recorrente, não é, assim, manifestamente improcedente, antes tem por base razões de facto e de direito que merecem um juízo de viabilidade, jamais merecendo o indeferimento liminar a que foi votada.

           IV – DECISÃO

           Destarte, concedo provimento ao presente recurso interposto por Maria (…), revogando a decisão recorrida e devendo o Ex.º Conservador da 1.ª Conservatória do Registo Predial fazer seguir os seus trâmites normais o processo de justificação.
            Transitado, remeta certidão à 1.ª CRP, para cumprimento».

            NB: Por ora não comentamos a douta sentença, mas sempre diremos que, pela  banalização em que se transformou, há quem aplide hoje o instituto,  não de usucapião, mas de "usucampião".

           J.C.Pacheco Alves

        Justificação relativa ao trato sucessivo (artigo 116.º e seguintes do C.R.P.) – Despachos de indeferimento liminar e de sustentação – Decisão Judicial – Agravo – Acórdão do Tribunal da Relação de Évora.

                                                    Despacho de indeferimento

         «Indeferido liminarmente o pedido de justificação, acto requerido a coberto da apresentação 09 de 5 de Novembro por ser manifestamente improcedente. Consideramos que a escritura de compra outorgada em (…), é plenamente válida, não enfermando, do nosso ponto de vista, de qualquer vício que a torne irregistável. As questões que fundamentam o pedido de justificação podem ser perfeitamente ultrapassadas através de declarações complementares da requerente, (…), exigindo-se resgistralmente, quanto à questão da área, a intervenção dos vendedores e compradora em declaração que fixe a respectiva área, problema que poderá também ser rectificável através de escritura pública de rectificação. Aliás, o acto de transmissão titulado pela mencionada escritura já foi objecto de pedido de aquisição requerido a coberto da (…), tendo a inscrição de aquisição, já caduca, sido lavrada provisoriamente por natureza (alínea e) do artigo 92.º) e dúvidas, e neste despacho não foi questionada a validade do título.
            Artigos: 68.º, 117-F, n.º 1, 28.º, 29.º, 30.º, 32.º e 46.º n.º 1 alínea b) n.º 2.º do Código do Registo Predial.»
                                                 

                                                         DESPACHO DE SUSTENTAÇÃO

            1 – Determina o n.º 3 do artigo 117.º F do C.R.P., a respeito do processo de justificação, que da decisão de indeferimento liminar pode o justificante recorrer nos termos previstos do artigo 117.º – I para o Tribunal de 1.ª instância competente na área da circunscrição a que pertence a conservatória onde pende o processo de justificação. Prevê também o n.º 4 do mencionado artigo 117.º – F que, face aos fundamentos invocados no recurso entretanto interposto do despacho de indeferimento liminar, o conservador poderá em despacho fundamentado reparar a sua decisão, ordenando assim o prosseguimento do processo.
           E, embora o Decreto – Lei n.º 273/2001, de 13 de Outubro, que alterou e aditou novos artigos ao Código do Registo Predial, nomeadamente em matéria de justificação e de rectificação do registo, não preveja o despacho de sustentação, fará todo o sentido que o conservador, face à fundamentação deduzida pelo recorrente, explique as razões da sua não reparação, que deverão ser contidas dentro do despacho de indeferimento liminar, não podendo o conservador, como parece óbvio, concretizar agora outros motivos de indeferimento liminar. Até porque, sendo o despacho de indeferimento liminar concretizado de maneira sucinta, o qualificador não teria hipótese, face ao recurso entretanto interposto, de contradizer a fundamentação deduzida pela recorrente.

            2 - O prazo para a interposição do recurso é o do artigo 685.º do Código do Processo Civil, para onde remete o n.º 2 do artigo 117.º – I do Código do Registo Predial, pelo que, e face à data da notificação do despacho de indeferimento liminar, o recurso é tempestivo e o processo é o próprio.

            A questão objecto do recurso é a de saber se perante um título de transmissão, perfeitamente válido, e, portanto, em condições de poder vir a ser registado, é legítimo à interessada (…) instaurar processo de justificação. No despacho de indeferimento liminar foi expressa opinião de que perante título de transmissão válido deveria requerer-se o registo desta transmissão e se, por acaso, existissem deficiências que não afectassem a validade do negócio, que no caso nem sequer existem, elas deverão ser ultrapassadas de acordo com as exigências do C.R.P. e do C.N.
            No caso sob análise a interessada (…) por escritura (…) comprou a João Carlos (…) casado com Maria (…) sob o regime da comunhão de adquiridos, e a Celeste (…) divorciada, o prédio descrito sob o n.º 9263 do L.º B-34. E foi ciente de que poderia requerer o registo da mencionada transmissão que, Pedro (…), advogado, requereu a coberto da apresentação 26 de 12 de Setembro de 2000, o registo de aquisição, tendo instruído o pedido de registo apenas com a mencionada escritura de compra e venda, não tendo feito a prova relativa aos elementos matriciais do prédio como é exigível pelo artigo 31.º n.º 1 do C.R.P. Este pedido foi qualificado como provisório por natureza nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 92.º e por dúvidas. Por não se ter pedido qualquer acto de registo que removesse as dúvidas e convertesse a provisoriedade por natureza, o registo da mencionada aquisição caducou por decurso do prazo para conversão, facto, que foi anotado ao registo.
           Quanto à provisoriedade por natureza, constatamos, como nos é dado observar da escritura de compra e venda, que o notário advertiu as partes, de que o acto era anulável por carecer do consentimento do cônjuge do vendedor. Trata-se de um acto ou contrato normal, não podendo o próprio notário recusar a feitura do contrato desde que o mesmo faça a advertência da sua anulabilidade. Este motivo não infesta o título aquisitivo de qualquer irregularidade, pois, se o fosse o caso, nem o próprio notário o poderia ter lavrado. Trata-se apenas de um acto que para ser perfeito precisa apenas do consentimento do cônjuge do vendedor, podendo mesmo a aquisição ser registada definitivamente se se fizer prova, no processo registral, de que o direito de anulação não foi exercido dentro do prazo de três anos sobre a data da celebração do negócio (artigo 1687 do C.C.).
           Quanto aos motivos das dúvidas, constatamos que o despacho de qualificação não foi alicerçado também em qualquer deficiência do título de transmissão. Porque não foi feita a prova relativa aos elementos matriciais do prédio, o conservador, muito naturalmente, só poderia dizer o que a lei registral exige (artigo 31.º n.º 1 ), pois “ para a realização de qualquer acto de registo devem ser comprovados os elementos da inscrição matricial exigidos pelo artigo 28.º por documento emitido, ou revalidado, há menos de um ano.” E, porque tal como consta da descrição, estando o prédio inscrito sob o antigo artigo rústico 775, dizendo-se no título que o objecto da transmissão é constituído por um prédio com a área de 7 500 m2 e que o mesmo era a desanexar do artigo 34 da secção D, ou seja, sendo a realidade predial constituída por parte do artigo 34, deveria a interessada Maria (…), fazer as declarações complementares que estabelecem a correspondência deste artigo com o antigo 775, (artigo 29.º, n.º 2 do C.R.P.) , já que por ofício de 15 de Junho de 1994 do Serviço de Finanças  foi comunicado quanto ás novas matrizes cadastrais, que entraram em vigor em de Agosto de 1977,   não era possível certificar a correspondência entre as antigas matrizes prediais rústicas  e as novas. Aliás, o caso concreto não tem nada de diferente, ou de novo, relativamente a centenas e centenas de outros prédios em que a responsabilidade da correspondência entre os antigos artigos e os novos cabe aos interessados, ou seja a quem requer o registo, não se exigindo a intervenção do antigo proprietário como inculca a recorrente.
           Quanto ao facto de o prédio estar inscrito sob parte do artigo 34 da secção D, como refere o título de transmissão, o despacho de sustentação também parece suficientemente claro, já que era necessário fazer prova da pendência da alteração matricial (artigo 32.º n.º 2). E isto nos termos da lei registral também não constituiu qualquer vício, mas sim problema comum e mesmo banal como tantos outros que todos os dias se encontram na actividade registral.
             Como é de ver, nunca em lado nenhum do despacho de indeferimento foi atribuída qualquer irregularidade ao título de transmissão, como parece fazer querer a interessada, tanto no requerimento inicial da justificação, como no recurso que entretanto interpôs do despacho de indeferimento liminar. Não se colocou nunca qualquer problema relativamente à localização do prédio e o problema da área só é notório, agora, com o pedido da justificação, pois quando a aquisição foi requerida a coberto da apresentação 26 de 12 de Setembro de 2000, não se juntou a caderneta predial rústica. E estando o prédio actualmente inscrito sob o artigo 84 da secção F e não já, como há data em que o título foi lavrado sob parte do artigo 34 da secção D, cabia à interessada apenas estabelecer a correspondência, em declarações complementares, entre o artigo antigo 775 e o 34 da secção D, sendo que a correspondência entre este último e o actual 84 da secção F deveria ser certificada pelo Serviço de Finança da área.
             E porque o problema da área foi apenas verificado e equacionado com a instauração do processo de justificação, afirmando-se agora que o prédio - no título com a área de 7500 m2 -  não tinha  esta área mas sim a constante da actual matriz, ou seja 7 000 m2, por se tratar de elemento importantíssimo sobre o qual incide o objecto do negócio, o erro podia ser rectificado em escritura de rectificação ou ainda através de declaração complementar com a intervenção de todos os intervenientes no acto de compra e venda. Como refere o n.º 2 do artigo 46.º do C.R.P. “ os erros sobre os elementos de identificação do prédio de que os títulos enfermem podem ser rectificados por declarações de todos os intervenientes no acto ou dos respectivos herdeiros devidamente habilitados”. 
           É certo que a recorrente parece querer dizer, agora, no requerimento inicial relativo ao processo de justificação e neste recurso, que o prédio não era a desanexar do artigo 34 da secção D, mas a desanexar do artigo 84 da secção F, e tal parece ser contraditório com o despacho rectificativo exarado no próprio termo de sisa, onde se refere que o prédio está inscrito sobre a totalidade do referido artigo 84 da secção F, não sendo portanto parte do artigo 34 da secção D como menciona o título de compra e venda. Mas se este documento é deficiente quanto à identificação fiscal, será este erro rectificável de acordo com o que foi referido relativamente ao problema da área. E se, apesar de tudo, não for possível a rectificação através das vias apontadas, restará sempre a via judicial.

             3 – CONCLUSÃO:

            I – Constituirá erro afirmar que o título aquisitivo enferma de várias irregularidades, pois se elas existissem, nem o próprio Notário o poderia ter lavrado.
            É certo que o acto de transmissão não é perfeito por ter faltado o consentimento do cônjuge do vendedor, mas tal é suprível dado o consentimento do respectivo cônjuge, ou nem sequer será exigível tal intervenção, se se fizer prova de que o direito de anulação não foi exercido no prazo de três anos a contar da celebração do negócio (artigo 1687.º n.º 2 do C.C.)
          Quanto às restantes “irregularidades” serão supríveis, como se referiu, pelas declarações complementares. Para a correspondência entre o antigo artigo 778, bastará que o actual proprietário diga que este artigo deu origem ao artigo 34 da secção D, sendo que quanto ao artigo 84 da secção F a correspondência com aquele artigo deve ser certificada pelo Serviço de Finanças. Quanto à área e ao artigo cadastral, o erro deverá ser rectificado por escritura pública com intervenção de todos os intervenientes no contrato ou em declaração complementar no momento do pedido de registo. Se alguns dos intervenientes houverem falecido terão legitimidade para esta rectificação os herdeiros devidamente habilitados. Fica a rectificação do título, através da via judicial, para o caso de recusa do vendedor ou da impossibilidade da intervenção deste, nomeadamente, quando se reconheça o paradeiro de algum ou alguns dos intervenientes no contrato.

           II – O pedido banaliza o instituto da usucapião, pois estando a interessada investida de um título transmissivo, plenamente válido, registralmente será ir longe de mais, já que a usucapião surge precisamente para suprir a falta de um título. Quer a justificação para «reatamento do trato sucessivo» (n.º 2 do artigo 116.º), quer a justificação para «estabelecimento do novo trato sucessivo» (n.º 3 do referido artigo) destinam –se se a suprir a falta de documentos.
 
          No caso concreto não estamos perante um caso de «reatamento do trato sucessivo», porque não se pretende suprir a falta de qualquer título relativamente a uma transmissão intermédia, e não estamos perante o «estabelecimento de um novo trato sucessivo», porque a interessada já é proprietária do prédio, já que investida está já de título transmissivo, plenamente, válido.
         Pelas razões apontadas mantém-se o despacho de indeferimento liminar, devendo o recurso ser julgado improcedente.

          Notifique-se.»

          NB: Publicitaremos noutro momento a decisão judicial sobre o recurso, o agravo para o Tribunal da Relação e respectivo Acórdão.

          J.C. Pacheco Alves

PROCESSO 239/2006 DSJ – CT

«Recorrente: Sociedade (…)
Recorrida: 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal.
Registo a qualificar: “Remoção de dúvidas da Apresentação n.º 9 de 5 de Maio de 2006”, requisitado pela Ap. 1, de 20 de Julho de 2006, sobre o prédio da ficha n.º 1529/1995010, da freguesia de S. Simão.

Relatório:

       O prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão integra uma operação de loteamento urbano que abrange 80 lotes, todos desanexados do prédio da ficha n.º 1449 – S. Simão (que não vem fotocopiada nos autos) e descritos autonomamente nas fichas nºs 1450 àquela 1529 – S. Simão. O facto – a emissão do alvará n.º 12/94 – foi registado nas fichas de todos estes lotes (certamente também tê-lo-á sido na ficha do prédio – mãe) através da ap. 6, de 10 de Janeiro de 1995.
         Pela Ap. 9, de 5 de Maio de 2006, foi pedido sobre o prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão o “ Averbamento de Emissão do aditamento ao Alvará de loteamento n.º 12/94 (…), Alvará n.º 24/95 (…)”, com junção de cópia do alvará n.º 24/95 e de vários outros documentos, e a prestação de extensa declaração complementar com o “historial” do procedimento jurídico-urbanístico.
         O Senhor Conservador exarou sobre o pedido despacho de qualificação em que decidiu lavrar provisoriamente por dúvidas o registo do “acto convolado para pedido de inscrição da alteração da autorização de loteamento”, alegando que o alvará n.º 24/95 “ apenas redimensionou as áreas dos lotes”, pelo que “ as mutações que, entretanto, se verificam na área dos lotes “ podem ser consequência do aumento ou da diminuição da área de cada um dos lotes”, constatando-se que as “parcelas que contribuíram para o aumento ou diminuição da área dos lotes não se encontram concretamente individualizadas no alvará, não sendo assim possível sem esta identificação conformar os prédios, em consequência da divisão fundiária, com a nova realidade ou realidades imobiliárias fruto da mutação verificada, de modo a que seja possível executar a transmissão dessas parcelas aos adquirentes dos lotes”.
         O registo da “Alteração do Alvará de Loteamento Provisório por Dúvidas” foi lavrado nas fichas dos 80 lotes (fichas 1450 a 1529 – S. Simão). Desconhecemos se também foi lavrado na ficha do “prédio-mãe” (n.º 1449 – S. Simão). Do registo consta inter alia que o facto consiste “ na alteração da área dos seguintes lotes (…)” (segue-se a designação sequencial de cada lote com a respectiva área, ainda que esta não tenha sido alterada).
         Pela Ap. 1, de 20 de Julho de 2006, foi pedida a “remoção das dúvidas “ daquele registo provisório, ainda aqui tão somente sobre o prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão, com junção de vários documentos, dentre os quais um “ quadro de áreas de todos os prédios no âmbito do alvará original e do alvará de alteração (24/95)”, e prestação de nova declaração complementar sobre o “redimensionamento predial”.
           Mas o pedido de registo foi recusado, por o Senhor Conservador ter considerado que não foram removidas as dúvidas, alegando inclusivamente que as declarações complementares e o documento junto corroboram isso mesmo.
         Do despacho de recusa foi interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos.
         O Senhor Conservador recorrido proferiu despacho de sustentação, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos.
          O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, e inexistem questões prévias ou prejudicais que obstem ao conhecimento do mérito.
         A posição deste Conselho vai expressa na seguinte

                                      Deliberação

I – O registo do licenciamento ou autorização de alteração de operação de loteamento urbano será efectuado com base em título (alvará e documentos complementares) donde conste o conteúdo do facto; se a alteração visa uma transformação fundiária, permitida pela licença ou autorização mas ainda não executada, consistente, designadamente, na deslocação de parcelas de terreno entre lotes que já não pertencem ao loteador (ou à mesma pessoa que entretanto os haja adquirido), aquele título deverá conter os elementos essenciais da transformação fundiária que ulteriormente poderá ser executada pelas vias legalmente permitidas (1)

II – Não constando do título o conteúdo da alteração nos sobreditos termos, o registo do facto deverá ser recusado por força do artigo 69.º, n.º 1 alínea b) do C.R.P (2)

         Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento.»
.
         Aprovado em reunião do CT em 24 de Janeiro de 2007
 ____________________________________________________________
1 – A matéria do licenciamento de alteração de operação de loteamento urbano e do seu registo já foi abordada no parecer emitido no P.º R.P. 267/2004 DSJ-CT, em que aliás figuram como “partes” os ora recorrente e recorrido.   
Não vamos aqui reeditar a argumentação então alinhada. Limitamo-nos a confirmar as conclusões do citado parecer e a respectiva fundamentação, que aqui damos por integralmente reproduzidas.
Também não vamos tecer quaisquer considerações sobre o procedimento do recorrido, que “convolou” o pedido de registo do facto “por averbamento” – que certamente havia sido formulado ao abrigo do entendimento firmado naquele parecer – em pedido de registo “ por inscrição”. A questão aqui pressuposta – da eventual vinculação do conservador ao despacho do Director Geral dos Registos e do Notariado que homologou um parecer do C.T. emitido em processo em que foi recorrido e consulente, em procedimentos registrais desencadeados no âmbito da mesma matéria – não está em causa nos autos, até porque a recorrente conformou-se com a actuação do Senhor Conservador.
O que no âmbito do presente recurso importa salientar é que nos encontramos perante um pedido de registo de licenciamento de alteração de uma operação de loteamento urbano implica uma transformação fundiária (que integra, designadamente, a “deslocação” de parcelas de terreno entre lotes) ainda não executada.        
Recorrente e recorrido estarão de acordo em que a alteração licenciada (autorizada) incide exactamente sobre o mesmo terreno – ficha n.º 1449 – S. Simão, que segundo o recorrido tem 80 000 m2-, pelo que não se verificará a hipótese aventada, a título de mero raciocínio, nota 5 do parecer anteriormente citado.
E, como refere o recorrido (o que será possível confirmar pelas fichas de registo com cópias nos autos), nenhum dos lotes ainda tem inscrição em vigor em nome da sociedade loteadora.
Importa, portanto, mormente porque os registos de “execução” da “permissão” não são coevos do registo desta, definir com rigor em que se traduz a concreta transformação fundiária “projectada”.
Por exemplo, diz-nos a recorrente que foi criado um acesso pedonal à Rua das Coelheiras (confinante ao lote 2) e que terá sido o responsável pela redução da área de 655 m2, com a área de 566 m2, e a diferença de 89 m2 é “contabilizada” na rubrica “acesso pedonal” (que ingressará no domínio público?). Mas, se assim é, não será possível afirmar categoricamente que está licenciada a criação de um acesso pedonal com 89 m2 “ à custa” do lote 2 que após a correspondente operação jurídica ficará reduzido à área de 566 m 2? . E não será possível documentar tal facto, que não consta expressamente do alvará, através da certidão emitida pela entidade licenciadora? E não será possível concretizar, e documentar pela mesma via, todas as restantes modificações fundiárias licenciadas?
Afigura-se-nos claro que tal será possível. As peças escritas e desenhadas que suportaram o licenciamento inicial e as peças escritas e desenhadas que suportaram o licenciamento da alteração hão-de evidenciar as modificações fundiárias que a licença da alteração permite. E tais modificações terão que constar do título  e/ou documentos que o complementem   para assim acederem ao registo e desta forma enquadrarem os actos e negócios jurídicos produtores dos efeitos reais correspondentes.
Nos termos do licenciamento da alteração, o lote da recorrente – lote n.º 83, ficha n.º 1529 – S.Simão -, que tinha a área de 428 m2, ficará com a área de 450 m2. Será, então, necessário concretizar a parcela de 22 m2 cuja deslocação para este lote n.º 83 está autorizada no alvará n.º 24/95.
Imaginemos por mera hipótese de raciocínio, que aquela parcela está contida no lote n.º 82. Pois bem. Da “permissão “ deverá constar isso mesmo, que o lote n.º 83 será aumentado com a área de 22 m2 destacada do lote n.º 82.
Como executar tal autorização? A matéria não está em tabela : Mas a ela nos referimos no parecer já citado. Aqui apenas nos limitamos a afirmar, na decorrência do parecer, que é a nosso ver é precipitada a posição assumida pelo recorrido no despacho de qualificação do pedido da apresentação 10, de 2006.05.05, de que “ é exigível que essa parcela de terreno (…) seja transmitida ao titular do lote para consequentemente poder ser anexada ao prédio”, e que “ esse aumento de área do lote coloca um problema fiscal no âmbito do IMT (…). O Senhor Conservador não tem elementos que lhe permitam fazer tal afirmação tão categórica. O que nesta fase se poderá apenas adiantar é que , se a parcela “sai” de um dos lotes, e se a aquisição do lote que vai sofrer o “destaque” está inscrita em nome  de pessoa diversa da sociedade loteadora, será indispensável a intervenção desta pessoa (artigo 34.º n.º 2, CRP.- princípio do trato sucessivo) . Mas daí não se segue que tenha que ter uma intervenção translativa do direito de propriedade dessa parcela. Poderá ser uma intervenção meramente recognitiva. Tudo depender+á do que realmente aconteceu e do contexto negocial, a apreciar em sede própria.

2 - Como já salientamos, o registo do licenciamento da alteração da operação de loteamento urbano visa dar a conhecer a terceiros a transformação autorizada. E se o registo dos factos jurídicos que se destinem a executar a “permissão” não são coevos do registo desta, naturalmente que este registo assume maior relevância.
 Do registo deverão constar “as novas especificações do alvará [cfr.95.º, n.º 1 , f), do C.R.P.]. Portanto, não deverão ir às tábuas as especificações que já constavam do alvará inicial ( e do registo da sua emissão) e que não foram alteradas. Mas não basta que constem do título (e do registo) as “especificações” enquanto resultado final de um processo”. É necessário que conste o “conteúdo” da permissão “ cuja execução produzirá a transformação fundiária que dela é objecto. Se do título e do registo apenas constam as novas áreas dos lotes, como saber como alcançar este “resultado”? Se o “resultado” importa à publicidade registral, o “ meio” para lá chegar não é, deste ponto de vista, menos importante.
Decorre do exposto que o título que for omisso quanto ao “ processo de transformação fundiária” autorizada, apenas contendo o resultado dessa transformação, é manifestamente insuficiente para o registo do licenciamento da alteração da operação de loteamento urbano, pelo que o registo do facto deverá ser recusado nos termos do disposto no artigo 69.º n.º 1, b), do CRP.
A nosso ver o registo deveria ser recusado.
Assim devendo ser, como se nos afigura, não nos vamos pronunciar sobre o modo concreto como o Senhor Conservador efectuou o registo provisório do facto.

          NB: Apesar do muito respeito que nos merece a decisão tomada, com ela não concordamos, na medida em que refere que o registo peticionado deveria ter sido recusado. Há um título que nos parece suficiente para basear o registo dessa alteração ainda que lavrado provisoriamente por dúvidas. Embora o documento que titula o licenciamento da alteração não evidencie as modificações fundiárias em causa, e porque tais modificações não levam de imediato á abertura de qualquer descrição, e porque tais modificações poderão ser posteriormente esclarecidas através de documentação camarária, pensamos que o registo pode mesmo ser lavrado por dúvidas.

         J.C. Pacheco Alves

Processo n.º 113/2005 DSJ – CT

          «Renovação de registo provisório de aquisição lavrado com base em contrato promessa de alienação. Documento comprovativo do consentimento das partes. Declarações complementares da intenção de vender e dos elementos essenciais do negócio jurídico prestadas pela proprietária.»

As questões suscitadas foram as seguintes:

a) Saber, por um lado, se o pedido de renovação, elaborado no impresso próprio e assinado por representante das partes do contrato de promessa de compra e venda constitui documento comprovativo do consentimento das partes para efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 92.º do Código do Registo Predial;
b) Apurar se a declaração de intenção da venda e a menção dos elementos essenciais do negócio jurídico apostas no verso da requisição pela promitente vendedora, representada no acto por procurador bastante, implicam contradição ou desarmonia com o pedido de renovação do registo em termos que inculquem dúvidas sobre a vontade da declarante.

CONCLUSÕES:

«I – A inscrição de aquisição antes de titulado o contrato, quando baseada em contrato – promessa de alienação, pode ser renovada por períodos de 6 meses e até um ano após o termo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em documento que comprove o consentimento das partes, como decorre do disposto no n.º 4 do artigo 92.º do Código do Registo Predial.

II – O pedido de renovação de registo, formulado no impresso próprio e assinado pelas partes, é suficiente para expressar a vontade ou o consentimento para a renovação.

III – A declaração complementar ao pedido de registo na qual se manifesta a intenção de vender e se indicam os elementos essenciais do negócio não põe em causa o pedido de renovação, antes o reforça porquanto da mesma se deduz, com toda a probabilidade, o consentimento a que se refere o n.º 4 do artigo 92.º do Código do Registo Predial.»

         Aprovado em reunião do C.T. de 13-12-2006.

       J.C. Pacheco Alves

    Processo n.º 259/2006 DSJ-CT

SUMÁRIO: «Propriedade por andares» - sua qualificação jurídica. Identificação física do prédio e de cada um dos andares – declarações complementares – legitimidade.
 
I – Á «propriedade por andares», enquanto situação jurídica constituída no domínio do artigo 2335.º do Código Civil de 1867, devem aplicar-se os preceitos legais que actualmente regulam o regime da propriedade horizontal nos termos e com os limites definidos no artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil.

II- Com o registo dos factos jurídicos constituídos ao abrigo do referido artigo 2335.º resulta já publicitado um novo trato sucessivo, agora reportado a cada uma das partes ou fracções do edifício juridicamente individualizadas, e bem assim, o regime de propriedade  horizontal a que o prédio se encontra subordinado pelo que se poderão considerar despiciendos a formalização e o registo de um título confirmativo ou de consolidação da propriedade horizontal.

III – Do extracto da descrição de prédio submetido ao regime de «propriedade por andares» devem constar as menções necessárias à identificação genérica do edifício e, em especial, as que permitam identificar física, económica e fiscalmente cada uma das partes ou fracções juridicamente individualizadas.

IV – O proprietário inscrito de parte ou fracção do edifício juridicamente individualizada tem legitimidade para, isoladamente, pedir a actualização da descrição quanto aos elementos de identificação privativos do objecto do seu direito.

          Na nossa prática registral temos assumido posição um pouco diferente da tomada recentemente pelo Conselho Técnico (27-07-2007) e que foi sufragada superiormente. Temos defendido que, nestes casos, o regime de propriedade horizontal deve ser consolidado, devendo proceder-se à sua inscrição no registo predial, sem o que, depois, nenhum acto de disposição ou de oneração pode vir a ser lavrado sobre qualquer das fracções autónomas que o constituem, como refere o Código do Notariado. Aliás, foi esta a posição assumida no processo n.º 49/86 (BRN n.º 23 de Maio de 1987, pag.7). 
         Por vezes, a realidade material, jurídica e fiscal evidencia alguma complexidade, pelas insuficiências ou deficiências descritivas dessa realidade. E,  sendo necessário esclarecer a realidade predial em causa e as partes em que a mesma é composta, pensamos que será mesmo importante a intervenção de todos os proprietários dessas partes ou fracções. Aliás, essa realidade e a sua tradução tabular, para além de poder estar deficientemente individualizada numa única descrição, pode aparecer dissimilada por várias descrições, parecendo-nos exigível, em qualquer caso, a intervenção de todos os proprietários.
          

          J.C. Pacheco Alves