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PROCESSO 239/2006 DSJ – CT

«Recorrente: Sociedade (…)
Recorrida: 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal.
Registo a qualificar: “Remoção de dúvidas da Apresentação n.º 9 de 5 de Maio de 2006”, requisitado pela Ap. 1, de 20 de Julho de 2006, sobre o prédio da ficha n.º 1529/1995010, da freguesia de S. Simão.

Relatório:

       O prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão integra uma operação de loteamento urbano que abrange 80 lotes, todos desanexados do prédio da ficha n.º 1449 – S. Simão (que não vem fotocopiada nos autos) e descritos autonomamente nas fichas nºs 1450 àquela 1529 – S. Simão. O facto – a emissão do alvará n.º 12/94 – foi registado nas fichas de todos estes lotes (certamente também tê-lo-á sido na ficha do prédio – mãe) através da ap. 6, de 10 de Janeiro de 1995.
         Pela Ap. 9, de 5 de Maio de 2006, foi pedido sobre o prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão o “ Averbamento de Emissão do aditamento ao Alvará de loteamento n.º 12/94 (…), Alvará n.º 24/95 (…)”, com junção de cópia do alvará n.º 24/95 e de vários outros documentos, e a prestação de extensa declaração complementar com o “historial” do procedimento jurídico-urbanístico.
         O Senhor Conservador exarou sobre o pedido despacho de qualificação em que decidiu lavrar provisoriamente por dúvidas o registo do “acto convolado para pedido de inscrição da alteração da autorização de loteamento”, alegando que o alvará n.º 24/95 “ apenas redimensionou as áreas dos lotes”, pelo que “ as mutações que, entretanto, se verificam na área dos lotes “ podem ser consequência do aumento ou da diminuição da área de cada um dos lotes”, constatando-se que as “parcelas que contribuíram para o aumento ou diminuição da área dos lotes não se encontram concretamente individualizadas no alvará, não sendo assim possível sem esta identificação conformar os prédios, em consequência da divisão fundiária, com a nova realidade ou realidades imobiliárias fruto da mutação verificada, de modo a que seja possível executar a transmissão dessas parcelas aos adquirentes dos lotes”.
         O registo da “Alteração do Alvará de Loteamento Provisório por Dúvidas” foi lavrado nas fichas dos 80 lotes (fichas 1450 a 1529 – S. Simão). Desconhecemos se também foi lavrado na ficha do “prédio-mãe” (n.º 1449 – S. Simão). Do registo consta inter alia que o facto consiste “ na alteração da área dos seguintes lotes (…)” (segue-se a designação sequencial de cada lote com a respectiva área, ainda que esta não tenha sido alterada).
         Pela Ap. 1, de 20 de Julho de 2006, foi pedida a “remoção das dúvidas “ daquele registo provisório, ainda aqui tão somente sobre o prédio da ficha n.º 1529 – S. Simão, com junção de vários documentos, dentre os quais um “ quadro de áreas de todos os prédios no âmbito do alvará original e do alvará de alteração (24/95)”, e prestação de nova declaração complementar sobre o “redimensionamento predial”.
           Mas o pedido de registo foi recusado, por o Senhor Conservador ter considerado que não foram removidas as dúvidas, alegando inclusivamente que as declarações complementares e o documento junto corroboram isso mesmo.
         Do despacho de recusa foi interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos.
         O Senhor Conservador recorrido proferiu despacho de sustentação, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos.
          O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, e inexistem questões prévias ou prejudicais que obstem ao conhecimento do mérito.
         A posição deste Conselho vai expressa na seguinte

                                      Deliberação

I – O registo do licenciamento ou autorização de alteração de operação de loteamento urbano será efectuado com base em título (alvará e documentos complementares) donde conste o conteúdo do facto; se a alteração visa uma transformação fundiária, permitida pela licença ou autorização mas ainda não executada, consistente, designadamente, na deslocação de parcelas de terreno entre lotes que já não pertencem ao loteador (ou à mesma pessoa que entretanto os haja adquirido), aquele título deverá conter os elementos essenciais da transformação fundiária que ulteriormente poderá ser executada pelas vias legalmente permitidas (1)

II – Não constando do título o conteúdo da alteração nos sobreditos termos, o registo do facto deverá ser recusado por força do artigo 69.º, n.º 1 alínea b) do C.R.P (2)

         Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento.»
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         Aprovado em reunião do CT em 24 de Janeiro de 2007
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1 – A matéria do licenciamento de alteração de operação de loteamento urbano e do seu registo já foi abordada no parecer emitido no P.º R.P. 267/2004 DSJ-CT, em que aliás figuram como “partes” os ora recorrente e recorrido.   
Não vamos aqui reeditar a argumentação então alinhada. Limitamo-nos a confirmar as conclusões do citado parecer e a respectiva fundamentação, que aqui damos por integralmente reproduzidas.
Também não vamos tecer quaisquer considerações sobre o procedimento do recorrido, que “convolou” o pedido de registo do facto “por averbamento” – que certamente havia sido formulado ao abrigo do entendimento firmado naquele parecer – em pedido de registo “ por inscrição”. A questão aqui pressuposta – da eventual vinculação do conservador ao despacho do Director Geral dos Registos e do Notariado que homologou um parecer do C.T. emitido em processo em que foi recorrido e consulente, em procedimentos registrais desencadeados no âmbito da mesma matéria – não está em causa nos autos, até porque a recorrente conformou-se com a actuação do Senhor Conservador.
O que no âmbito do presente recurso importa salientar é que nos encontramos perante um pedido de registo de licenciamento de alteração de uma operação de loteamento urbano implica uma transformação fundiária (que integra, designadamente, a “deslocação” de parcelas de terreno entre lotes) ainda não executada.        
Recorrente e recorrido estarão de acordo em que a alteração licenciada (autorizada) incide exactamente sobre o mesmo terreno – ficha n.º 1449 – S. Simão, que segundo o recorrido tem 80 000 m2-, pelo que não se verificará a hipótese aventada, a título de mero raciocínio, nota 5 do parecer anteriormente citado.
E, como refere o recorrido (o que será possível confirmar pelas fichas de registo com cópias nos autos), nenhum dos lotes ainda tem inscrição em vigor em nome da sociedade loteadora.
Importa, portanto, mormente porque os registos de “execução” da “permissão” não são coevos do registo desta, definir com rigor em que se traduz a concreta transformação fundiária “projectada”.
Por exemplo, diz-nos a recorrente que foi criado um acesso pedonal à Rua das Coelheiras (confinante ao lote 2) e que terá sido o responsável pela redução da área de 655 m2, com a área de 566 m2, e a diferença de 89 m2 é “contabilizada” na rubrica “acesso pedonal” (que ingressará no domínio público?). Mas, se assim é, não será possível afirmar categoricamente que está licenciada a criação de um acesso pedonal com 89 m2 “ à custa” do lote 2 que após a correspondente operação jurídica ficará reduzido à área de 566 m 2? . E não será possível documentar tal facto, que não consta expressamente do alvará, através da certidão emitida pela entidade licenciadora? E não será possível concretizar, e documentar pela mesma via, todas as restantes modificações fundiárias licenciadas?
Afigura-se-nos claro que tal será possível. As peças escritas e desenhadas que suportaram o licenciamento inicial e as peças escritas e desenhadas que suportaram o licenciamento da alteração hão-de evidenciar as modificações fundiárias que a licença da alteração permite. E tais modificações terão que constar do título  e/ou documentos que o complementem   para assim acederem ao registo e desta forma enquadrarem os actos e negócios jurídicos produtores dos efeitos reais correspondentes.
Nos termos do licenciamento da alteração, o lote da recorrente – lote n.º 83, ficha n.º 1529 – S.Simão -, que tinha a área de 428 m2, ficará com a área de 450 m2. Será, então, necessário concretizar a parcela de 22 m2 cuja deslocação para este lote n.º 83 está autorizada no alvará n.º 24/95.
Imaginemos por mera hipótese de raciocínio, que aquela parcela está contida no lote n.º 82. Pois bem. Da “permissão “ deverá constar isso mesmo, que o lote n.º 83 será aumentado com a área de 22 m2 destacada do lote n.º 82.
Como executar tal autorização? A matéria não está em tabela : Mas a ela nos referimos no parecer já citado. Aqui apenas nos limitamos a afirmar, na decorrência do parecer, que é a nosso ver é precipitada a posição assumida pelo recorrido no despacho de qualificação do pedido da apresentação 10, de 2006.05.05, de que “ é exigível que essa parcela de terreno (…) seja transmitida ao titular do lote para consequentemente poder ser anexada ao prédio”, e que “ esse aumento de área do lote coloca um problema fiscal no âmbito do IMT (…). O Senhor Conservador não tem elementos que lhe permitam fazer tal afirmação tão categórica. O que nesta fase se poderá apenas adiantar é que , se a parcela “sai” de um dos lotes, e se a aquisição do lote que vai sofrer o “destaque” está inscrita em nome  de pessoa diversa da sociedade loteadora, será indispensável a intervenção desta pessoa (artigo 34.º n.º 2, CRP.- princípio do trato sucessivo) . Mas daí não se segue que tenha que ter uma intervenção translativa do direito de propriedade dessa parcela. Poderá ser uma intervenção meramente recognitiva. Tudo depender+á do que realmente aconteceu e do contexto negocial, a apreciar em sede própria.

2 - Como já salientamos, o registo do licenciamento da alteração da operação de loteamento urbano visa dar a conhecer a terceiros a transformação autorizada. E se o registo dos factos jurídicos que se destinem a executar a “permissão” não são coevos do registo desta, naturalmente que este registo assume maior relevância.
 Do registo deverão constar “as novas especificações do alvará [cfr.95.º, n.º 1 , f), do C.R.P.]. Portanto, não deverão ir às tábuas as especificações que já constavam do alvará inicial ( e do registo da sua emissão) e que não foram alteradas. Mas não basta que constem do título (e do registo) as “especificações” enquanto resultado final de um processo”. É necessário que conste o “conteúdo” da permissão “ cuja execução produzirá a transformação fundiária que dela é objecto. Se do título e do registo apenas constam as novas áreas dos lotes, como saber como alcançar este “resultado”? Se o “resultado” importa à publicidade registral, o “ meio” para lá chegar não é, deste ponto de vista, menos importante.
Decorre do exposto que o título que for omisso quanto ao “ processo de transformação fundiária” autorizada, apenas contendo o resultado dessa transformação, é manifestamente insuficiente para o registo do licenciamento da alteração da operação de loteamento urbano, pelo que o registo do facto deverá ser recusado nos termos do disposto no artigo 69.º n.º 1, b), do CRP.
A nosso ver o registo deveria ser recusado.
Assim devendo ser, como se nos afigura, não nos vamos pronunciar sobre o modo concreto como o Senhor Conservador efectuou o registo provisório do facto.

          NB: Apesar do muito respeito que nos merece a decisão tomada, com ela não concordamos, na medida em que refere que o registo peticionado deveria ter sido recusado. Há um título que nos parece suficiente para basear o registo dessa alteração ainda que lavrado provisoriamente por dúvidas. Embora o documento que titula o licenciamento da alteração não evidencie as modificações fundiárias em causa, e porque tais modificações não levam de imediato á abertura de qualquer descrição, e porque tais modificações poderão ser posteriormente esclarecidas através de documentação camarária, pensamos que o registo pode mesmo ser lavrado por dúvidas.

         J.C. Pacheco Alves