PROCESSO DE JUSTIFICAÇÃO
Justificação relativa ao trato sucessivo (artigo 116.º e seguintes do C.R.P.) – Despachos de indeferimento liminar e de sustentação – Decisão Judicial – Agravo – Acórdão do Tribunal da Relação de Évora.
Despacho de indeferimento
«Indeferido liminarmente o pedido de justificação, acto requerido a coberto da apresentação 09 de 5 de Novembro por ser manifestamente improcedente. Consideramos que a escritura de compra outorgada em (…), é plenamente válida, não enfermando, do nosso ponto de vista, de qualquer vício que a torne irregistável. As questões que fundamentam o pedido de justificação podem ser perfeitamente ultrapassadas através de declarações complementares da requerente, (…), exigindo-se resgistralmente, quanto à questão da área, a intervenção dos vendedores e compradora em declaração que fixe a respectiva área, problema que poderá também ser rectificável através de escritura pública de rectificação. Aliás, o acto de transmissão titulado pela mencionada escritura já foi objecto de pedido de aquisição requerido a coberto da (…), tendo a inscrição de aquisição, já caduca, sido lavrada provisoriamente por natureza (alínea e) do artigo 92.º) e dúvidas, e neste despacho não foi questionada a validade do título.
Artigos: 68.º, 117-F, n.º 1, 28.º, 29.º, 30.º, 32.º e 46.º n.º 1 alínea b) n.º 2.º do Código do Registo Predial.»
DESPACHO DE SUSTENTAÇÃO
1 – Determina o n.º 3 do artigo 117.º F do C.R.P., a respeito do processo de justificação, que da decisão de indeferimento liminar pode o justificante recorrer nos termos previstos do artigo 117.º – I para o Tribunal de 1.ª instância competente na área da circunscrição a que pertence a conservatória onde pende o processo de justificação. Prevê também o n.º 4 do mencionado artigo 117.º – F que, face aos fundamentos invocados no recurso entretanto interposto do despacho de indeferimento liminar, o conservador poderá em despacho fundamentado reparar a sua decisão, ordenando assim o prosseguimento do processo.
E, embora o Decreto – Lei n.º 273/2001, de 13 de Outubro, que alterou e aditou novos artigos ao Código do Registo Predial, nomeadamente em matéria de justificação e de rectificação do registo, não preveja o despacho de sustentação, fará todo o sentido que o conservador, face à fundamentação deduzida pelo recorrente, explique as razões da sua não reparação, que deverão ser contidas dentro do despacho de indeferimento liminar, não podendo o conservador, como parece óbvio, concretizar agora outros motivos de indeferimento liminar. Até porque, sendo o despacho de indeferimento liminar concretizado de maneira sucinta, o qualificador não teria hipótese, face ao recurso entretanto interposto, de contradizer a fundamentação deduzida pela recorrente.
2 - O prazo para a interposição do recurso é o do artigo 685.º do Código do Processo Civil, para onde remete o n.º 2 do artigo 117.º – I do Código do Registo Predial, pelo que, e face à data da notificação do despacho de indeferimento liminar, o recurso é tempestivo e o processo é o próprio.
A questão objecto do recurso é a de saber se perante um título de transmissão, perfeitamente válido, e, portanto, em condições de poder vir a ser registado, é legítimo à interessada (…) instaurar processo de justificação. No despacho de indeferimento liminar foi expressa opinião de que perante título de transmissão válido deveria requerer-se o registo desta transmissão e se, por acaso, existissem deficiências que não afectassem a validade do negócio, que no caso nem sequer existem, elas deverão ser ultrapassadas de acordo com as exigências do C.R.P. e do C.N.
No caso sob análise a interessada (…) por escritura (…) comprou a João Carlos (…) casado com Maria (…) sob o regime da comunhão de adquiridos, e a Celeste (…) divorciada, o prédio descrito sob o n.º 9263 do L.º B-34. E foi ciente de que poderia requerer o registo da mencionada transmissão que, Pedro (…), advogado, requereu a coberto da apresentação 26 de 12 de Setembro de 2000, o registo de aquisição, tendo instruído o pedido de registo apenas com a mencionada escritura de compra e venda, não tendo feito a prova relativa aos elementos matriciais do prédio como é exigível pelo artigo 31.º n.º 1 do C.R.P. Este pedido foi qualificado como provisório por natureza nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 92.º e por dúvidas. Por não se ter pedido qualquer acto de registo que removesse as dúvidas e convertesse a provisoriedade por natureza, o registo da mencionada aquisição caducou por decurso do prazo para conversão, facto, que foi anotado ao registo.
Quanto à provisoriedade por natureza, constatamos, como nos é dado observar da escritura de compra e venda, que o notário advertiu as partes, de que o acto era anulável por carecer do consentimento do cônjuge do vendedor. Trata-se de um acto ou contrato normal, não podendo o próprio notário recusar a feitura do contrato desde que o mesmo faça a advertência da sua anulabilidade. Este motivo não infesta o título aquisitivo de qualquer irregularidade, pois, se o fosse o caso, nem o próprio notário o poderia ter lavrado. Trata-se apenas de um acto que para ser perfeito precisa apenas do consentimento do cônjuge do vendedor, podendo mesmo a aquisição ser registada definitivamente se se fizer prova, no processo registral, de que o direito de anulação não foi exercido dentro do prazo de três anos sobre a data da celebração do negócio (artigo 1687 do C.C.).
Quanto aos motivos das dúvidas, constatamos que o despacho de qualificação não foi alicerçado também em qualquer deficiência do título de transmissão. Porque não foi feita a prova relativa aos elementos matriciais do prédio, o conservador, muito naturalmente, só poderia dizer o que a lei registral exige (artigo 31.º n.º 1 ), pois “ para a realização de qualquer acto de registo devem ser comprovados os elementos da inscrição matricial exigidos pelo artigo 28.º por documento emitido, ou revalidado, há menos de um ano.” E, porque tal como consta da descrição, estando o prédio inscrito sob o antigo artigo rústico 775, dizendo-se no título que o objecto da transmissão é constituído por um prédio com a área de 7 500 m2 e que o mesmo era a desanexar do artigo 34 da secção D, ou seja, sendo a realidade predial constituída por parte do artigo 34, deveria a interessada Maria (…), fazer as declarações complementares que estabelecem a correspondência deste artigo com o antigo 775, (artigo 29.º, n.º 2 do C.R.P.) , já que por ofício de 15 de Junho de 1994 do Serviço de Finanças foi comunicado quanto ás novas matrizes cadastrais, que entraram em vigor em de Agosto de 1977, não era possível certificar a correspondência entre as antigas matrizes prediais rústicas e as novas. Aliás, o caso concreto não tem nada de diferente, ou de novo, relativamente a centenas e centenas de outros prédios em que a responsabilidade da correspondência entre os antigos artigos e os novos cabe aos interessados, ou seja a quem requer o registo, não se exigindo a intervenção do antigo proprietário como inculca a recorrente.
Quanto ao facto de o prédio estar inscrito sob parte do artigo 34 da secção D, como refere o título de transmissão, o despacho de sustentação também parece suficientemente claro, já que era necessário fazer prova da pendência da alteração matricial (artigo 32.º n.º 2). E isto nos termos da lei registral também não constituiu qualquer vício, mas sim problema comum e mesmo banal como tantos outros que todos os dias se encontram na actividade registral.
Como é de ver, nunca em lado nenhum do despacho de indeferimento foi atribuída qualquer irregularidade ao título de transmissão, como parece fazer querer a interessada, tanto no requerimento inicial da justificação, como no recurso que entretanto interpôs do despacho de indeferimento liminar. Não se colocou nunca qualquer problema relativamente à localização do prédio e o problema da área só é notório, agora, com o pedido da justificação, pois quando a aquisição foi requerida a coberto da apresentação 26 de 12 de Setembro de 2000, não se juntou a caderneta predial rústica. E estando o prédio actualmente inscrito sob o artigo 84 da secção F e não já, como há data em que o título foi lavrado sob parte do artigo 34 da secção D, cabia à interessada apenas estabelecer a correspondência, em declarações complementares, entre o artigo antigo 775 e o 34 da secção D, sendo que a correspondência entre este último e o actual 84 da secção F deveria ser certificada pelo Serviço de Finança da área.
E porque o problema da área foi apenas verificado e equacionado com a instauração do processo de justificação, afirmando-se agora que o prédio - no título com a área de 7500 m2 - não tinha esta área mas sim a constante da actual matriz, ou seja 7 000 m2, por se tratar de elemento importantíssimo sobre o qual incide o objecto do negócio, o erro podia ser rectificado em escritura de rectificação ou ainda através de declaração complementar com a intervenção de todos os intervenientes no acto de compra e venda. Como refere o n.º 2 do artigo 46.º do C.R.P. “ os erros sobre os elementos de identificação do prédio de que os títulos enfermem podem ser rectificados por declarações de todos os intervenientes no acto ou dos respectivos herdeiros devidamente habilitados”.
É certo que a recorrente parece querer dizer, agora, no requerimento inicial relativo ao processo de justificação e neste recurso, que o prédio não era a desanexar do artigo 34 da secção D, mas a desanexar do artigo 84 da secção F, e tal parece ser contraditório com o despacho rectificativo exarado no próprio termo de sisa, onde se refere que o prédio está inscrito sobre a totalidade do referido artigo 84 da secção F, não sendo portanto parte do artigo 34 da secção D como menciona o título de compra e venda. Mas se este documento é deficiente quanto à identificação fiscal, será este erro rectificável de acordo com o que foi referido relativamente ao problema da área. E se, apesar de tudo, não for possível a rectificação através das vias apontadas, restará sempre a via judicial.
3 – CONCLUSÃO:
I – Constituirá erro afirmar que o título aquisitivo enferma de várias irregularidades, pois se elas existissem, nem o próprio Notário o poderia ter lavrado.
É certo que o acto de transmissão não é perfeito por ter faltado o consentimento do cônjuge do vendedor, mas tal é suprível dado o consentimento do respectivo cônjuge, ou nem sequer será exigível tal intervenção, se se fizer prova de que o direito de anulação não foi exercido no prazo de três anos a contar da celebração do negócio (artigo 1687.º n.º 2 do C.C.)
Quanto às restantes “irregularidades” serão supríveis, como se referiu, pelas declarações complementares. Para a correspondência entre o antigo artigo 778, bastará que o actual proprietário diga que este artigo deu origem ao artigo 34 da secção D, sendo que quanto ao artigo 84 da secção F a correspondência com aquele artigo deve ser certificada pelo Serviço de Finanças. Quanto à área e ao artigo cadastral, o erro deverá ser rectificado por escritura pública com intervenção de todos os intervenientes no contrato ou em declaração complementar no momento do pedido de registo. Se alguns dos intervenientes houverem falecido terão legitimidade para esta rectificação os herdeiros devidamente habilitados. Fica a rectificação do título, através da via judicial, para o caso de recusa do vendedor ou da impossibilidade da intervenção deste, nomeadamente, quando se reconheça o paradeiro de algum ou alguns dos intervenientes no contrato.
II – O pedido banaliza o instituto da usucapião, pois estando a interessada investida de um título transmissivo, plenamente válido, registralmente será ir longe de mais, já que a usucapião surge precisamente para suprir a falta de um título. Quer a justificação para «reatamento do trato sucessivo» (n.º 2 do artigo 116.º), quer a justificação para «estabelecimento do novo trato sucessivo» (n.º 3 do referido artigo) destinam –se se a suprir a falta de documentos.
No caso concreto não estamos perante um caso de «reatamento do trato sucessivo», porque não se pretende suprir a falta de qualquer título relativamente a uma transmissão intermédia, e não estamos perante o «estabelecimento de um novo trato sucessivo», porque a interessada já é proprietária do prédio, já que investida está já de título transmissivo, plenamente, válido.
Pelas razões apontadas mantém-se o despacho de indeferimento liminar, devendo o recurso ser julgado improcedente.
Notifique-se.»
NB: Publicitaremos noutro momento a decisão judicial sobre o recurso, o agravo para o Tribunal da Relação e respectivo Acórdão.
J.C. Pacheco Alves
