JUSTIFICAÇÃO- RECURSO CONTENCIOSO - DECISÃO JUDICIAL
Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal
I – RELATÓRIO
Maria (…) interpôs recurso da decisão proferida pelo Conservador da 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, que indeferiu liminarmente o pedido de justificação apresentado pela recorrente, sob a ap. 9 de 5.11.2003, relativo ao prédio ali descrito sob o n.º 9263, do livro B-34, hoje sob a ficha n.º 3705/20000912, da freguesia de São Lourenço.
No seu requerimento de justificação, a recorrente alegava que por escritura pública (…), por intermédio do seu gestor de negócios, José (…), havia adquirido a João (…) e a Celeste (…), uma parcela de terreno hortícola (…) com uma área de 7 500 m2, descrita naquela CRP sob o n.º 9263, a ser desanexado do artigo 34 da secção D, da respectiva matriz cadastral rústica. Sendo que a requerente ratificou posteriormente essa escritura.
Em 12.09.2000, requereu o registo da dita aquisição, o qual ficou por natureza ( nos termos do artigo 92.º n.º 1 alínea e9 do CRP) e por dúvidas, nos termos do despacho de fs. 37, e veio posteriormente a caducar.
No entanto, seguindo a recorrente, a escritura padece de várias irregularidades, as quais não pode remover por sua própria iniciativa, e que dependem da intervenção dos vendedores e proprietários inscritos, cujo paradeiro desconhece. Como efeito, a parcela de terreno em discussão não seria a desanexar do artigo 34, secção D, como consta da escritura, sendo antes a totalidade do artigo 84, secção F; a parcela denomina-se “Facem” e situa-se em Picheleiros; e a área total da parcela é de 7 000 m2, conforme consta da matriz cadastral, e não 7 500 m2, como resulta da escritura.
Uma vez que vem exercendo sobre a dita parcela de terreno uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, por mais de 20 anos, invoca a usucapião como forma de aquisição do direito de propriedade, e daí a pretensão formulada.
O pedido de justificação foi liminarmente indeferido, por manifestamente improcedente (…) (…).
É deste despacho que vem interposto o recurso, mencionando a recorrente, nas suas alegações, não só as já referidas irregularidades da escritura, bem como a impossibilidade de resolver a questão referente à área, incorrectamente declarada na escritura, porquanto desconhece o paradeiro dos anteriores proprietários, sendo que a resolução da questão implicará sua intervenção. O mesmo sucede em relação à necessidade de fazer a correspondência entre o artigo matricial 775.º constante da descrição do prédio e o artigo 84.º relativo à matriz cadastral.
O Ex.º Conservador manteve a sua decisão, em despacho doutamente fundamentado.
Citados, os proprietários inscritos nada se dignaram dizer. O MP teve vista nos autos e pronunciou-se pelo não provimento do recurso.
O tribunal é competente, em razão da matéria, da hierarquia e da nacionalidade.
Não existem nubilidades. As partes são legítimas e dotadas de personalidade e capacidade judiciárias. Inexistem excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
II- MATÉRIA DE FACTO:
Com base nos documentos juntos aos autos, considero provado o seguinte:
- Em escritura de (…), onde foram apenas intervenientes João (…), como 1.º outorgante, então já casado em comunhão de adquiridos com Maria (…), por si e na qualidade de procurador de sua ex - mulher Celeste (…), divorciada; e José (…), como 2.º outorgante, mas invocando a qualidade de gestor de negócios da ora recorrente; o 1.º declarou que vendia à gestida do 2.º, uma parcela de terreno de cultura hortícola, no sítio da Herdade do Picheleiro, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, com uma área de 7. 500 m2, descrita na CRP de Setúbal sob o n.º 9 263 do L.º B- 134, e a ser desanexada do artigo 34, secção D, da respectiva matriz cadastral rústica;
- No acto, o notário advertiu os outorgantes que as escrituras eram anuláveis por carecer do consentimento da mulher do vendedor;
- A sisa devida por aquela transmissão foi paga pelo termo de fs 34, onde se identifica o terreno como de cultura hortícola de regadio com poço, sita em Picheleiro, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, sendo a desanexar do artigo 34 secção D, da respectiva matriz cadastral, tendo uma área de 7 500 m2;
- Em 19.09.1980, foi averbada a rectificação desse termo no sentido de ficar a constar que a parcela de terreno é a desanexar do artigo 84. secção F, da matriz cadastral da freguesia de São Lourenço, e não do artigo 34.º (…) .
- Porém, em 14.06.1983, foi averbada nova rectificação desse termo, passando a constar que a parcela de terreno adquirida, afinal, é a totalidade do artigo 84.º, secção F, e não parte do mesmo;
- No dia 23.12.1999, no 16.º Cartório Notarial de Lisboa, a recorrente declarou ratificar, em todos os seus termos, a escritura supras referida;
- A recorrente é titular do rendimento do prédio inscrito na matriz cadastral rústica da freguesia de São Lourenço, sob o artigo 84 da secção F, denominado Facém, com a área de 7 000 m2;
- Este prédio situa-se em Picheleiros, conforme declaração da Câmara Municipal de Setúbal de fs. 38;
- Na 1.ª CRP Setúbal, o prédio (…), tem a seguinte descrição: “Rústico – Situado em Herdade do Picheleiro – (…) Matriz n.º 775 – (…) Courela de terra”;
- Oficiosamente, em 12.09.20000912, foi a dita descrição rectificada, passando a constar que tem a área de 7 500 m2 e se trata de parcela de terreno de cultura hortícola;
- Na mesma CRP., através da ap. 6, de 28.06.1972, consta a aquisição do dito prédio a favor de João (…) (o 1.º outorgante da escritura de 28.07.1980), então casado com Celeste (…), em comunhão geral de bens;
- A ap. 26, de 12.09.2000, de aquisição do dito prédio pela ora recorrente, ficou inscrita provisória por natureza e por dúvidas, nos termos do despacho de fs 37, com o seguinte teor; “ Lavrado provisoriamente por natureza, nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 92.º e por dúvidas, (..) estas pelo seguinte: 1 – Não foi feita prova dos elementos da inscrição matricial do prédio e no caso de estar pendente pedido de alteração matricial, como parece ser o caso, não foi junto duplicado do pedido ou certidão da sua pendência emitido há menos de um ano; “ – Estando o prédio 9 263 inscrito sob o artigo 775 e havendo impossibilidade, como é nosso conhecimento, de fazer a correspondente pela Repartição de Finanças, é necessário que em declaração complementar seja feita a devida declaração relativa à correspondência feita pelo interessado.”
- Em 05-11.2003, foi anotada a caducidade do registo, provisório por natureza e por dúvidas.
III – APLICANDO O DIREITO
O artigo 117.º -F n.º 1 do CRP introduzido pelo DL 273/2001, de 13 de Outubro, prevê o indeferimento liminar do pedido de justificação, sempre que este “ se prefigure como manifestamente improcedente”. A propósito de norma idêntica do artigo 234.º n.º 1 do CPCivil, Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol.I, 2.ª ed., pag.258, afirma que «estamos aqui perante um julgamento antecipado do mérito da causa que se justifica apenas quando seja evidente a inutilidade de qualquer instrução ou discussão posterior; isto é, quando seja inequívoco que a acção nunca poderá proceder qualquer que seja a interpretação jurídica que se faça dos preceitos.»
Logo, será que, perante os argumentos invocados no pedido de justificação, é possível um juízo de manifesta improcedência, por ser inequívoca a inviabilidade da pretensão da recorrente?
Entende o Senhor Conservador recorrido que a escritura não enferma de qualquer vício que a torne irregistável, podendo as questões ser ultrapassadas através de declarações complementares, quer da recorrente, quer dos vendedores do imóvel.
Analisemos, pois, as irregularidades de que padece a escritura.
A primeira respeita ao facto de, na descrição do prédio, constar que o mesmo está inscrito na matriz sob o artigo 775.º, enquanto que na escritura se declara que é a desanexar do artigo 34 da secção D. Sendo que, afinal de contas, não se trata nem de um, nem de outro, mas sim da totalidade do artigo 84.º da secção F da freguesia de São Lourenço.
Entende o Ex.º Conservador que tal problema pode ser solucionado através de declaração complementar a efectuar pela recorrente, nos termos do artigo 29.º n.º 2 do CRP, uma vez que, por ofício de 15.06.1994, o Serviço de Finanças comunicou-lhe que as novas matrizes cadastrais tinham entrado em vigor em 01.08.1977, não sendo possível certificar a correspondência entre as matrizes prediais rústicas antigas e novas. Mais referiu que, sobre o facto do prédio estar inscrito sobre parte do artigo 34.º, secção D, bastava fazer prova da pendência da alteração matricial, nos termos do artigo 32.º n.º 2.
Salvo o devido respeito, cremos que esse raciocínio não é totalmente exacto.Com efeito, o artigo 30.º n.º 1 do CRP exige a harmonização da inscrição matricial com a identificação dos prédios nos títulos respeitantes a actos sujeitos a registo (como é o caso da escritura dos autos), dispondo que, nesses actos, «a identificação dos prédios não pode ser feita em contradição com a inscrição na matriz, nos termos do artigo 28.º, nem com a respectiva descrição salvo se, quanto a esta, os interessados esclarecerem que a divergência resulta de alteração superveniente …»
Ora, da leitura dos sucessivos averbamentos ao termo de sisa de fs.34, é evidente que o problema não é de correspondência entre o antigo 775.º (constante da descrição predial) e a nova matriz do artigo 34, secção D (parte), e posterior alteração ou rectificação desse mesmo artigo 34 da secção D (parte), que originaria a totalidade do artigo 84.º, secção F ( questão que pode efectivamente, ser solucionada através do simples recurso aos mecanismos dos artigos 29.º n.º 2 e 32.º n.º 2 do CRP, mas sim de erro da escritura, na parte respeitante á identificação matricial do prédio.
Em flagrante violação ao artigo 30.º n.º 1 do CRP, que a recorrente não pode solucionar por sua mera iniciativa, com recurso aos artigos 29.º n.º 2 e 32.º n.º 2, estando sempre dependente da boa vontade de terceiros, nomeadamente dos vendedores (e da ex-mulher do vendedor marido!), quer para produzir uma nova escritura de rectificação, quer para produzir as declarações de todos os intervenientes no acto, exigida pelo artigo 46.º n.º 2 do CRP (pois, repete-se que de erro de identificação do prédio se trata).
Note-se que a recorrente, quer no pedido de justificação, quer nas suas alegações de recurso, refere não estar em condições de solucionar o problema através das declarações complementares de todos os intervenientes do acto, porque desconhece o paradeiro dos vendedores. Certamente, por tal razão, se viu a recorrente obrigada a recorrer ao presente processo de justificação, moroso e de resultado incerto.
Passemos à questão da área da parcela de terreno – que na escritura se declara ser de 7 500 m2, quando a área é apenas de 7 000 m2.
A área do prédio é um elemento essencial do objecto do negócio, porquanto é fundamental que o objecto da compra e venda esteja bem identificado e delimitado. Conforme explica J.A. Mouteira Guerreiro, in Noções de Direito Registral, 2.ª ed., 1994, pag.184, a «composição e a área do prédio são outras das menções que a descrição obrigatoriamente deve conter. (…) A área tem sido considerada um dado com interesse. Todavia até à lei vigente, nunca o foi com o merecido relevo. Era apenas facultativamente referida. A verdade, porém, é que um prédio é, na sua essência, uma dada superfície da própria Terra – uma parte delimitada do solo, que pode ou não suportar quaisquer construções. A natureza urbana ou rústica é de certo modo um elemento coadjuvante, posterior. A área é que tem sempre: essa porção de terreno que, portanto, primitiva e fundamentalmente define qualquer prédio.»
Assim, sendo a área um elemento essencial de identificação do prédio, a referida divergência só poderá ser resolvida através de declaração complementar com a intervenção de todos os outorgantes na escritura de compra e venda – artigo 46.º n.º 2 do CRP – ou através da outorga de uma escritura de rectificação.
De tudo quanto ficou dito resulta que a escritura de compra e venda padece de erros ou irregularidades que a tornam absolutamente irregistável por si só. Não só existe erro sobre identificação matricial do prédio , como sobre a área do mesmo, erro esses de tal forma graves que, fosse a escritura registada sem mais, o registo seria nulo, por .violação do artigo 16.º alínea c) do CRP – os erros tornam , efectivamente, incerto objecto do negócio.
Temos, pois, por adquirido que a escritura de compra e venda, no estado em que se encontra, não é título bastante nem suficiente para efectivação do registo. E pouco importa afirmar que tais erros podem ser reparados. Uma vez que essa reparação não depende de mera vontade da recorrente, não se lhe pode exigir algo que pode estar fora do seu alcance, por exemplo a falta de vontade de terceiros em colaborar. Logo, enquanto a escritura se mantiver tal qual está, não serve de título bastante para registo.
E não vale a pena dizer que, se esses terceiros colaborarem, a escritura pode ser aproveitada. Factos incertos a ocorrer no futuro, de pouca utilidade são …!
Nesta medida, é perfeitamente legítimo à recorrente lançar mão do artigo 116.º n.º 2 do CRP para, através do processo de justificação, obter o registo de aquisição originária do prédio, pelo exercício de posse por prazo bastante para usucapião. É o direito de propriedade da recorrente que está em causa , direito esse que que goza de protecção constitucional, sendo-lhe absolutamente lícito recorrer às instâncias administrativas ou judiciais para o fazer valer.
Como explica José Carlos Gouveia Rocha, in Manual Teórico e Prático do Notariado, Almedina, 1996, pág.178, a propósito de justificação notarial, mas que aqui tem todo o interesse e aplicação, « A justificação notarial constituiu um expediente técnico-legal destinado a possibilitar o registo de um direito. É um acto de natureza probatória, que permite harmonizar a situação jurídica com a registral. Se uma pessoa não dispõe de título bastante para prova do seu direito (…) pode recorrer à escritura de justificação notarial. (…) Dissemos que a justificação notarial representa um expediente legal que visa suprir certas insuficiências documentais e facilitar a comprovação do direito de propriedade. É efectivamente, um processo anormal de titular actos ou factos jurídicos sujeitos a registo. Mas há que reconhecer a grande utilidade desta medida excepcional para a prossecução de fins de interesse público, já que a justificação possibilita a harmonização da situação registral com a realidade jurídica e permite a publicação dos direitos inerentes às coisas móveis. Para além disso, ela é um instrumento imprescindível para a concretização dos interesses dos particulares.Com efeito, face ao disposto no n.º 2 do artigo 54 do CN e n.º 1 do artigo 9.º do CRP, não se podem formalizar certos negócios jurídicos se não existir consonância entre a situação registral e a realidade jurídica.»
Note-se, ainda, que a recorrente alega uma forma de aquisição diversa da (não) titulada pela escritura. A usucapião é uma forma de aquisição originária, que merece a tutela do Direito e das instituições encarregadas pelo Estado e pela Constituição de o fazer aplicar. Não se pode, sem mais coarctar o direito da recorrente de invocar tal forma de aquisição originária (de efeitos bem mais fortes que a meramente translativa), apenas por causa de uma escritura de compra e venda que, como já se viu, para efeitos de registo de pouco ou nada serve.
Alegando a recorrente o exercício de posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, por tempo superior a vinte anos, que lhe permite invocar a usucapião como forma de aquisição da propriedade da parcela de terreno dos autos, nos termos dos artigos 1287.º e seguintes do Código Civil, o processo de justificação mostra-se adequado a fazer valer tal direito, através do suprimento do trato sucessivo.
A pretensão da recorrente, não é, assim, manifestamente improcedente, antes tem por base razões de facto e de direito que merecem um juízo de viabilidade, jamais merecendo o indeferimento liminar a que foi votada.
IV – DECISÃO
Destarte, concedo provimento ao presente recurso interposto por Maria (…), revogando a decisão recorrida e devendo o Ex.º Conservador da 1.ª Conservatória do Registo Predial fazer seguir os seus trâmites normais o processo de justificação.
Transitado, remeta certidão à 1.ª CRP, para cumprimento».
NB: Por ora não comentamos a douta sentença, mas sempre diremos que, pela banalização em que se transformou, há quem aplide hoje o instituto, não de usucapião, mas de "usucampião".
J.C.Pacheco Alves
